| |
Tilstandsrapport grundlæggende
Mange retssager er opstået i årenes løb, fordi en køber efter indflytningen i sit nye hus har opdaget, at der var mangler ved huset, som ikke blev opdaget, inden handlen var afsluttet.
Disse problemer forsøger forbrugerbeskyttelseslovgivningen at forebygge, idet der nu er indført en ordning, som dels medvirker til, at de fleste mangler opdages, inden der skrives under på købsaftalen, dels sikrer, at udbedringsomkostningerne ved de fleste mangler, som ikke blev opdaget, dækkes af en forsikring.
Det er vigtigt at vide, at det er op til sælgeren, om han ønsker at få lavet en tilstandsrapport og indhente tilbud på en ejerskifteforsikring.
De hidtidige erfaringer har vist, at langt de fleste sælgere fremskaffer en tilstandsrapport og et ejerskifteforsikringstilbud, fordi sælgeren i praksis kan sikre sig mod senere at blive mødt med økonomiske krav fra køberen, fordi der er fejl og mangler ved huset. Fordelen for sælger er derfor, at han (næsten) slipper for det mangelsansvar, som ellers løber i 20 år efter handlen.
Sælger er dog ikke er ansvarsfri i følgende situationer: . Hvis sælger har afgivet en garanti
. Hvis sælger med vilje eller på en groft uagtsom måde har "glemt" at fortælle om fejl og mangler
. Når boligen indeholder ulovlige installationer/bygningsindretninger såvel inde som ude
. Når sælger er en professionel bygherre
. Ved særlig grove byggefejl hos selvbyggere
. Når det kan bevises, at fejlen/manglen er opstået i perioden mellem udarbejdelsen af tilstandsrapporten og overtagelsesdagen, med mindre, det er aftalt, at køber skal have risikoen herfor.
For køberen er den grundlæggende fordel ved ordningen en detaljeret rapport om ejendommens fysiske tilstand. Denne rapport kan og skal køber bruge til at forhandle om boligens pris.
Køberen vil også få oplysninger om, hvad det koster at tegne en forsikring mod skjulte mangler, som den bygningssagkyndige ikke har eller burde have opdaget.
Hvilke boligtyper er omfattet af
Forbrugerbeskyttelsesloven?
Loven omfatter aftaler om køb af boliger/fast ejendom, når huset hovedsagelig anvendes til beboelse for sælger, eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køber. Der kan bl.a. være tale om følgende boligtyper:
. Parcelhuse
. Ejerlejligheder
. Sommerhuse
. Ideelle anparter af fast ejendom
. Landbrugsejendomme, hvor handlen er betinget af landbrugspligtens ophævelse
. Bebyggede grunde, som udgør en del af et matrikelnummer
Sælgers fritagelse for det 20-årige mangelsansvar
At sælger (næsten) kan undgå det 20-årige mangelsansvar betyder, at køber ikke kan rette krav mod sælger som følge af fejl og mangler ved boligen.
Hvis sælger skal opnå ansvarsfrihed, kræves det, at køber, inden købsaftalen indgås, modtager følgende:
. Tilstandsrapport om boligens fysiske tilstand
. Oplysninger om ejerskifteforsikring (forsikringstilbud)
. Oplysninger om retsvirkningen af, at han har modtaget tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring
. Uigenkaldeligt tilbud fra sælger om, at sælger vil betale mindst halvdelen af præmien på ejerskifteforsikringen
Tilstandsrapport
Tilstandsrapporten skal være udarbejdet af en uddannet tekniker (f.eks. arkitekt eller ingeniør), som skal være beskikket af Erhvervs- og boligministeren. Tilstandsrapporten skal laves på et skema, der er godkendt af Erhvervs- og boligministeriet, for at være gyldig.
For at sikre den bygningssagkyndiges uafhængighed er ejendomsmæglere afskåret fra at anvise den bygningssagkyndige. Ejendomsmægleren må således alene give sælger en oversigt over de beskikkede bygningssagkyndige eller henvise til et forsikringsselskab, der så kan anvise den sagkyndige.
Tilstandsrapporten skal vise, om ejendommens tilstand afviger negativt fra en ejendom af samme art og alder. Desuden skal tilstandsrapporten angive, hvis der er tegn på skader.
Tilstandsrapporten er opbygget sådan, at sælger ved afkrydsning besvarer en række spørgsmål. Den bygningssagkyndige skal i forbindelse med sin gennemgang af boligen beskrive ejendommens bestanddele indvendigt såvel som udvendigt (fundament, kælder, facader m.v). ved anvendelse af særlige koder, hvis betydning forklares i det skema, rapporten skrives på.
Den bygningssagkyndige er ikke forpligtet til at flytte møbler, tæpper osv,. og han skal heller ikke foretage indgreb i bygningerne. Man vil derfor altid risikere, at der er forhold, som den bygningssagkyndige ikke har opdaget og heller ikke burde opdage.
Tilstandsrapporten danner også grundlag for tilbud om ejerskifteforsikring på ejendommen.
Hvis der er tale om huseftersyn vedrørende ejerlejligheder, skal der foreligge tilstandsrapport for såvel ejerlejligheden som for fællesejet, det vil sige hele bygningen, som lejligheden ligger i (tag, kælder, trappegang m.v.). På grund af prisen udarbejdes af denne grund kun meget få tilstandsrapporter på ejerlejligheder.
ANBEFALING/ADVARSEL
Med en tilstandsrapport i hånden skal du som forbruger være opmærksom på:
At det ikke er nogen garantierklæring for, hvordan boligen er
At kvaliteten og indholdet af rapporterne kan være forskellige
At nogle bygningssagkyndige har særlige samarbejdsaftaler med det forsikringsselskab, som giver tilbud på ejerskifteforsikring vedrørende ejendommen, og som ejendomsmægleren har et samarbejde med
At du altid bør tage din egen bygningssagkyndige med ud og se huset. Det kan være en arkitekt, ingeniør, en håndværker eller en anden med god forstand på byggeri
|
|
